La historia es más o menos conocida: se discutía en el Congreso el proyecto de reforma de los Códigos Civil y Comercial, en la parte que trata de los countries y barrios cerrados, y el "Chivo" Rossi expresó su opinión sobre la conveniencia de eliminar las barreras arquitectónicas, anticipando incluso que había un proyecto del Ejecutivo (aun no ingresado al Congreso) sobre el tema; y estalló la polémica.
En el contexto del clima enrarecido que generan los medios y que -por lo general- obtura cualquier posibilidad de debate político y social en serio, porque lo que se busca es amedrentar, idiotizar al lector, oyente o televidente promedio y meterle en la cabeza que estamos viviendo en medio de una dictadura totalitaria, que avanza a paso firme y seguro sobre los derechos, libertades y garantías individuales que consagra la Constitución (en especial la propiedad privada, amenazada constantemente de expropiaciones y confiscaciones chavistas).
Contexto que se genera obviamente para generar el clima social propicio para que se rechace de plano cualquier idea de reformar la Constitución, para habilitar toda posibilidad de un nuevo mandato de Cristina (como objetivo mediato), y para abortar cualquier intento del gobierno de profundizar el rumbo, en el sentido por ejemplo de la expropiación de YPF, los controles cambiarios o la reforma del Banco Central.
En ese contexto, el proyecto que se elaboró en la órbita del ministerio de De Vido se presentó algo así como "guarden las escrituras, que se viene el comunismo", como podemos ver acá:
El proyecto del que habla la nota lo pueden leer acá; y fue diseñado en el marco del Consejo Federal del Plan Estratégico Territorial,en el que participan todas las provincias, mientras que el Anteproyecto de Código Civil y Comercial que discute el Congreso contempla la problemñática de los countries y similares (que llama "conjuntos inmobiliarios") en sus artículos 2073 a 2086 inclusive, los pueden consultar acá en la página web habilitada por Figuretti (perdón, Lorenzetti).
El Anteproyecto de Código que discute el Congreso se inscribe claramente (en ésta materia y en otras) en una visión liberal tradicional del derecho (como que es la que impera en la propia Constitución Nacional, he allí otro argumento para su reforma), y en los artículos que refieren a los barrios cerrados no hace más que plasmar lo que ha sido hasta acá la forma como vinieron funcionando: de hecho, ni siquiera ha recogido la jurisprudencia que, a través de diferentes fallos, objetó por discriminatorias algunas cláusulas de admisión a esos barrios que establecían los reglamentos de propiedad y administración.
Así por ejemplo el artículo 2074 incorpora entre las notas característica de los "conjuntos inmobiliarios" el cerramiento, yen el 2079 la posibilidad de imponerles límites perimetrales que los aíslen o controles de acceso mediante cerramientos, en la medida en que no lo prohíban las reglamentaciones locales (provinciales o municipales, por razones urbanísticas o de seguridad.
De acuerdo a lo dicho, cuando regula en el artículo 2080 las restricciones y limitaciones que se pueden imponer en los reglamentos de propiedad y administración de los conjuntos, no hace ninguna salvedad de que no pueden ser de contenido discriminatorio; y lo mismo vale para el régimen de admisión de invitados y usuarios no residentes de los servicios comunes de los complejos; mientras que las decisión sobre el establecimiento de servidumbres para la comunicación de los complejos entre sí o con otros (de acuerdo al artículo 2084) queda estrictamente reservada a sus reglamentos internos.
Por supuesto que nada eso obsta a que el poder público dicte normas (desde ordenanzas municipales hasta leyes nacionales, según quien sea competente en la materia de que se trate en cada caso) que avancen sobre eso, pero se describen las normas del Anteproyecto para hacer notar que se pueden generar conflictos si se avanza en ese sentido; pero vale la pena generar el debate sobre que tipo de urbanización se genera, porque no es más que una muestra del modelo de sociedad en el que se quiere vivir.
Desde los reflejos que funcionan en buena parte de la sociedad argentina porque fueron implantados en el subconciente (por la dictadura, por los años del menemismo) son comprensibles algunas reacciones; y se entiende que las genere no el Anteproyecto de Código, sino el proyecto de Planificación que refiere al ordenamiento territorial y la regulación de los usos del suelo.
Lo que si no es comprensible es que muchas veces desde el propio gobierno (en la táctica entrenada de respuesta rápida a los titulares de Clarín y La Nación) se caiga en el juego de no dar el debate en estas cuestiones, limitándose a la desmentida, cuando se pueden generar un contexto que permita levantar la puntería y trascender la anécdota cotidiana.
El anteproyecto de "Ley Nacional de Planificación y Ordenamiento Territorial" tiene en ese sentido varias disposiciones interesantes; porque además parte de la base de considerar al suelo como un recurso natural que debe ser regulado para un uso racional tanto en el ámbito urbano como el rural, evitando su degradación como consecuencia de factores antrópicos (los provenientes de la acción del hombre), reivindicando las facultades concurrentes de Nación, provincias y municipios para legislar en la materia, el ordenamiento territorial planificado como una función pública indelegable, la idea de la ciudad como una construcción colectiva y la necesidad de generar mecanismos de planificación con participación ciudadana, para la ocupación racional y armónica del territorio, con criterios de movilidad y accesibilidad universal: todo lo contrario de la idea de los countries, conjuntos inmobiliarios, barrios cerrados o cosas por el estilo.
No es -como plantea La Nación- que "facilita las expropiaciones", porque no modifica una coma del régimen de la Ley 21499, lo que dice en su artículo 14 es que las determinaciones del Plan de Ordenamiento Territorial pueden fundamentar la utilidad pública que se debe invocar cada vez que se decide expropiar algo, de acuerdo al artículo 17 de la Constitución; y en el artículo 15 contempla la figura de la "declaración de la necesidad pública", por la cual (a partir de lo dispuesto en el POT) el Estado podría imponer englobamientos, subdivisiones, edificaciones o la obligación de darle uso a los inmuebles del dominio privado que estén ociosos.
Del mismo modo (artículo 16) establece el derecho de preferencia del Estado (o sea que puede igualar la mejor oferta) para adquirir inmuebles puestos a la venta entre particulares, cuando fueren necesarios para el desarrollo del Plan; y podría asimismo imponer a los propietarios cesiones obligatorios de suelos para destinarlos al equipamiento social (escuelas, hospitales), la construcción de viviendas sociales y necesidades comunitarias vinculadas a proyectos de urbanización (artículo 17, por ejemplo erradicación de villas de emergencia).
Para aquéllos inmuebles que permanezcan sin modificaciones por el propietario una vez declarada la necesidad pública de englobarlos, dividirlos, edificarlos o darles uso se prevé el pago de un gravamen de emergencia (artículo 18); y la compensación de deudas con el fisco transfiriéndole a éste la propiedad de inmuebles para finalidades de función pública, vivienda social o planes de urbanización, pudiendo prorratearse el dominio entre los Estados nacional, provinciales y municipales en proporción a sus acreencias (artículo 20).
También la iniciativa crea un Banco de Tierras (artículo 21) adquiridas por el Estado para destinarlas al desarrollo territorial y soluciones habitaciones (para los que pueden construir su vivienda, pero no tienen terreno propio); y la posibilidad de que el Estado participe en el mayor valor adquirido en el mercado por los inmuebles por inversiones en infraestructura pública, equipamiento y acciones externas al propietario y debidas a la comunidad en su conjunto (artículo 22).
El proyecto contempla incluso en su artículo 23 la posibilidad de que se firmen convenios y se establezcan asociaciones entre el Estado (en sus distintos niveles) y personas jurídicas privadas para llevar adelante desarrollo de proyectos que afecten la ocupación y uso del suelo y del territorio, a condición de que respeten las pautas y prioridades establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, se definan claramente los aportes de cada una de las partes (en el tiempo y en especies o cantidades), y se celebren audiencias públicas para discutir los proyectos.
Como se ve, un conjunto de ideas interesantes para empezar una discusión sobre un desarrollo territorial planificado, contemplando las necesidades del conjunto de la sociedad, y sin dejar librado exclusivamente a los intereses y apetencias del mercado como y en que se ocupan el suelo y el territorio.
Una discusión un poco más amplia, seria e interesante que simplemente definir si se derriban los alambrados o las barreras arquitectónicas de los countries y barrios cerrados; y que está además íntimamente ligada al acuciante problema de la vivienda (ver al respecto esta nota de Clarín sobre la discusión en el Congreso), que se ve agravado porque ambas lógicas (la del mercado que potencia determinados emprendimientos y desarrollos inmobiliarios, la de los que demandan vivienda y no pueden acceder a ella, ni a tierras disponibles para edificarlas) transitan por carriles completamente diferentes; que es absurdo pensar que puedan converger sin una fuerte regulación e intervención del Estado.
