Como da cuenta la imagen de apertura y leemos en el diario del Loco Lindo, el Ente Administrador del puerto acaba de firmar con la Bolsa de Comercio de Santa un contrato de locación por 30 años, por el predio en el que se construirá el nuevo laboratorio de la benemérita entidad. Sí, la misma Bolsa de Comercio que hace poco más de un año atrás había decidido no asistir más a las reuniones del Ente como "observador", para despegarse del escándalo Vorobiof, y cuyo presidente actual (al igual que el mismísimo Loco Lindo) lo fueron también del Ente.
Si bien el plazo de vigencia del contrato no es usual (abarca 8 gobiernos provinciales sucesivos, y la provincia es la dueña del inmueble), puede que los que lo firmaron hayan pensado que se rige por el Código Civil y Comercial (CCyC), cuyo artículo 1197 permite ponerles a las locaciones hasta 50 años de vigencia; cuando no estén destinadas a vivienda.
Sin embargo, el propio Código en su artículo 1193 establece que “Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el
contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en
subsidio, por las de este Capítulo.”
Y aunque desde Vorobiof para acá todos lo negaran y lo manejaran como si fuese privado, el Ente Administrador es público, aunque "no estatal" (artículo 1º de la ley 11.011).
Pero aunque se entendiese otra cosa y se suponga que la locación se rige por el CCyC (ya se verá que la cuestión tiene importancia práctica), de acuerdo con su artículo 1191, "Para
celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres
anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.”
La Ley 11.011 que creara los entes administradores de los puertos de Santa Fe y Rosario dice en su artículo 8 lo siguiente: "Para el
cumplimiento de sus funciones y el ejercicio de sus atribuciones, los Entes
tendrán las potestades que surjan del derecho común y aquellas que se
determinen en la presente ley. Podrán otorgar, mediante procedimiento que
garanticen la publicidad, libre concurrencia e igualdad de posibilidades,
concesiones de uso y demás actos jurídicos para la explotación del puerto,
instalaciones y servicios conexos, fijando las condiciones y ejerciendo las
atribuciones emergentes, con los alcances determinados en la presente ley.”
(las negritas son nuestras)
O sea que para un contrato de esas características (por 30 años) el Ente no solo necesitaría autorización especial del dueño del inmueble (la provincia), sino garantizar la publicidad del llamado y un procedimiento que asegure libre concurrencia e igualdad de trato.
Dado que en el artículo se menciona que la Bolsa de Comercio hará obras por 800.000 dólares en el predio, cabe preguntarse que se ha pactado en el contrato en relación a su destino final (en tanto mejoras), una vez finalizado el contrato dentro de 30 años. ¿Acaso el círculo rojo santafesino especula con qué para entonces el puerto -por fin- estará emplazado en su nuevo destino, y le donarán el inmueble para compensarles la inversión?
El mismo Código Civil y Comercial dice en su artículo 1211 que "El locatario puede realizar
mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren
la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No
tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias,
pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.” (las negritas son nuestras) En éste caso y al no tener acceso al contrato es imposible saber si los laboratorios serán considerados "útiles" (en cuyo caso la Bolsa no podría reclamar nada a la provincia) o "necesarias", en cuyo caso sí podría hacerlo, si el contrato se rigiera por las normas del derecho privado.
Si por el contrario y como debe ser, se rigieran por la Ley 11.011 de creación del Ente, la solución es muy sencilla, y la dispone su artículo 14: "Una vez
producida en favor de la Provincia la transmisión de los bienes que integran el
patrimonio de los puertos de Santa Fe y Rosario, serán cedidos a título
gratuito a los entes: a) El uso y goce de los inmuebles de los respectivos
puertos. Las mejoras que los entes incorporen a los mismos quedarán en
propiedad de la Provincia sin obligación de reembolso, compensación o
indemnización alguna por las mismas.” (las negritas son nuestras)
O sea que todas las mejoras o edificaciones hechas al inmueble (todas, las útiles, las suntuarias y las necesarias) revierten en beneficio del patrimonio del Estado, que es su propietario; sin que los que las hicieron (en éste caso la Bolsa de Comercio) puedan reclamar nada por ese concepto.Sería raro que el generoso "círculo rojo" santafesino tuviera un gesto de desprendimiento de esa naturaleza; pero al no tener a la vista el contrato es imposible saber que se dispuso al respecto.
Como tampoco se puede saber a cuanto ascienden los alquileres, si se corresponden con los valores de plaza o con los establecidos de acuerdo al reglamento de contrataciones del Ente, en qué moneda se pactaron y como se reajusta su valor (ya que el contrato dura 30 años y hay prohibición legal de
indexar); y si en caso de haberse pactado en dólares u otra moneda extranjera está prevista o no la posibilidad de pesificar la obligación conforme al artículo 765 del CCyC. En el mismo informe final de la comisión investigadora de la gestión Vorobiof se apuntaban serias irregularidades con los contratos pactados en moneda extranjera con los permisionarios y concesionarios.
