INFLACIÓN Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS INDEXADOS

Por A.C.

En el sistema de créditos hipotecarios ideado por el gobierno macrista, los créditos son indexados por UVA (Indice de Valor Adquisitivo), es decir que la deuda que se toma queda atada a un índice que fluctúa de acuerdo al índice de precios, es decir a la inflación.

Este gobierno, que sostenía en la campaña electoral que la inflación era un problema muy fácil de resolver, generó en el año 2016 una inflación del 41,3% (la más alta de los últimos 25 años), y en el  año 2017, un 24,8%. En este marco de inflación tan elevada, y con una perspectiva no muy alentadora para el año 2018, donde ya se vieron desbordes serios del tipo de cambio y en consecuencia, un incremento de precios sistemático, sumado a la exponencial suba de tarifas, el sistema UVA ideado por el gobierno se torna insostenible.

Para graficar, una persona que hubiera solicitado en Enero de 2017, un crédito hipotecario de $ 1.000.000 indexado por UVA , a Diciembre de 2017 aplicandole el incremento de 24,8%, tiene una deuda incrementada entonces en $248.000 (24,8% sobre $ 1.000.000.) Es decir que la deuda original de $1.000.000, al cabo de solo un año se incrementó por indexación a $1.248.000. Solo en doce meses. Y en el marco de créditos que son otorgados minimamente a 20 años.

A la indexación del crédito, hay agregarle los intereses pactados, que en el lanzamiento de los créditos UVA se promocionaban en 4,5% de interés anual. Es decir que a la deuda de $ 1.248.00 a Diciembre de 2017, hay que agregarle $ 45.000 en concepto de intereses sobre el capital originario (4,5% de $ 1.000.000) .

Por lo tanto, a Diciembre de 2017, el crédito tomado en el mes de Enero de ese año, se compone por una deuda original de $ 1.000.000, incrementada en $ 248.000 por el índice UVA, más $ 45.000 de intereses, lo que hace un total del nuevo saldo de deuda de $ 1.293.000.

Si la persona abonó una cuota mensual de $5.000 por el crédito, entre Enero y Diciembre de 2017, pagó 12 cuotas,  es decir un total de pagos de $ 60.000. Si al nuevo saldo de deuda ($ 1.293.000), se le deduce lo abonado durante el año (12 cuotas de $ 5.000, es decir $ 60.000), luego de un año de estar pagando el crédito, la deuda asciende a $ 1.233.000. Sobre ese nuevo saldo, se aplicarán en lo sucesivo, los intereses pactados y la indexación por índice UVA.

Por lo tanto, si se hace una proyección financiera a 20 años, aún cuando la inflación bajara a la mitad del 24,8% medido en el 2017, el ritmo de incremento del capital por indexación, torna imposible la cancelación del crédito según los términos pactados.

Los resultados de la economía macrista, y como la matemática no puede modificarse, produjeron entonces que por indicación del gobierno a los bancos, éstos ofrecieran propuestas de extensión del plazo del crédito (hasta 40 años) o el incremento de la cuota mensual hasta el triple del monto pactado originalmente en el crédito. 

Pero el voluntarismo oficialista se enfrenta en muchos casos a realidades inmodificables, como la edad del tomador del crédito para extender el plazo, o la capacidad de pago de la persona para incrementar el importe de las cuotas. Y los problemas de los créditos UVA no se presentan solo en el desarrollo del crédito, sino también desde el inicio del mismo.

La libertad cambiaria dispuesta por el gobierno actual, produce movimientos del tipo de cambio a los que está inevitablemente expuesto quien toma el crédito, un crédito que es en pesos pero para comprar un inmueble que en la enorme mayoría de los casos tienen fijado un precio en dólares.

Manteniendo para ejemplificar el valor de $ 1.000.000 , quien hubiera solicitado ese importe en el mes de Diciembre de 2017 (a un dólar entonces de $ 17,20) el monto solicitado representaban 58.000 dólares.

Pero el trámite del crédito se extiende por dos o tres meses hasta ser aprobado, y en la poco confiable economía macrista eso es demasiado tiempo. Si al solicitante del crédito pedido en Diciembre de 2017, se lo otorgaron en Febrero de 2018, ese millón de pesos, a un dólar que trepó en pocos días a $ 20, representa solo 50.000 dólares. Es decir tiene 8 mil dólares menos , lo que disminuye el crédito en casi un 15%.  Estas circunstancias solo pueden producirse en el marco de una política económica insustentable como la actual.

Y como -insistimos- la matemática no puede modificarse, otra vez el gobierno insistiendo en su voluntarismo, deja trascender por los medios mágicas soluciones para “cubrirse” del descalce que se produce en el valor del crédito, entre el momento de la solicitud y el día de la entrega del dinero en pesos. Entonces el gobierno, en lugar de modificar su inviable política económica de endeudamiento masivo y bicicleta financiera, envía recetas para cubrirse de la devaluación, las que son levantadas por los medios.

Ya a principios de Enero de éste año, cuando la subida del dólar se tornaba imparable, se publicaba que los créditos hipotecarios eran "una historia de tres monedas". Dólar, peso y Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)”, y entonces vemos que quienes sacan un crédito hipotecario, deberían además, hacer contratos de dólar futuro (cada contrato es por 1.000 dólares); para asegurarse "cerrar" una cotización a tal fecha por una determinada cantidad de dólares, y evitar así los perjuicios de la diferencia por las subas de cotización del dólar. Es decir una especie de seguro que fija la tasa de devaluación esperada al momento de salida del préstamo.

Claro que esos contratos de futuro requieren un desembolso inicial en pesos importante, el 10% del monto que se quiere cubrir. Siguiendo entonces el ejemplo de un crédito de $ 1.000.000, habría que comprar alrededor de 50 contratos a $ 2.000 cada uno, es decir desembolsar $ 100.000 más comisiones. 

Hay que ver cuantos de los que están esperando un crédito hipotecario, disponen de una suma suficiente para destinar a una cobertura tan costosa. Pero los medios afines al gobierno siguen un mes después insistiendo en la misma mágica solución ante el descalabro de la economía macrista.

Con créditos indexados en una economía volátil y especulativa, con  un tipo de cambio libre para asegurar grandes rentabilidades a los sectores concentrados, las soluciones que les proponen a los tomadores de préstamos hipotecarios (extensión del plazo, aumento del valor de la cuota, costosas operaciones de cobertura), son una demostración elocuente de lo ruinoso que resulta para la enorme mayoría de la población (que tiene ingresos en pesos)  la  política económica del gobierno de Macri.