LAS UVAS ESTABAN VERDES

"En 2018, desde el CESO realizamos un informe describiendo las características de los créditos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), señalando los riesgos que podía provocar a sus tomadores dada las características de los procesos inflacionarios en argentina. Los créditos hipotecarios en UVA son préstamos a plazos de entre 10 y 30 años cuyo mayor atractivo fue una cuota inicial similar a un alquiler promedio." 

"Además, los requisitos de ingreso eran accesibles para una gran masa de asalariados. Durante los primeros meses desde su lanzamiento, la demanda de los créditos hipotecarios UVA había crecido continuamente. Sin embargo, tal como lo evidencia el Gráfico N°1, a partir de la crisis cambiaria de abril de 2018 el aumento de tasas de interés y el crecimiento de la inflación por encima del aumento salarial generó un escenario adverso para el tomador de créditos, replicándose en los créditos tomados."

"Actualmente, para adquirir una propiedad de U$D 100.000 y obtener un crédito UVA por el 80% de su valor se debe pagar una cuota mensual de $34.340,683, cuando el alquiler de un departamento con similares características ronda los $10.000. Además, el ingreso neto requerido para obtener el crédito es de $136.277,33. Estas condiciones han provocado la caída de la demanda de créditos. Sin embargo, quienes han tomado este tipo de créditos confiando en las proyecciones macroeconómicas del Poder Ejecutivo Nacional se encuentran actualmente ante un escenario sumamente preocupante."

"Para explicar el funcionamiento del crédito, pensemos en el siguiente caso. Juana y Roberto viven en Rosario. En febrero de 2018 firmaron la escritura de su crédito hipotecario UVA por un capital de $1.700.000. Obtuvieron un crédito de 76.784,10 UVAs. Con el correr del tiempo, deberán pagar al banco la totalidad de las UVAs adeudadas más un interés fijo (3,5%). La clave está en que el valor de cada UVA crece en base a la inflación. Esto significa que el capital adeudado se actualizará en base a la inflación. Como el interés se calcula sobre esa deuda, también crecerá a igual ritmo."

"Siguiendo el mismo caso testigo, entre abril de 2018 y abril de 2019, Juana y Roberto han pagado mensualmente el equivalente al 0,17% del capital adeudado. Sin embargo, por la inflación y el método de actualización, el capital adeudado ha aumentado más de 4% mensual (48% anual). Esto hace que, a pesar de pagar las cuotas en base a lo previsto, el capital que resta pagar es un monto de dinero cada vez mayor, a lo cual hay que sumarle los intereses."

"Los siguientes gráficos muestran el pago de cuotas (Ver Gráfico N°2) y la evolución de la deuda (Gráfico N°3) de nuestra pareja testigo. Mientras que al pagar la primera cuota el capital adeudado era $1.748.619, hoy deben $2.587.774. Esto quiere decir que, trascurrido poco más de un año desde su inicio y a pesar de que la pareja ha pagado puntualmente sus cuotas por una suma de $125.255, la deuda se ha incrementado en $839.154. Al comenzar a pagar el crédito, en abril de 2018, la cuota representaba el 15% de su ingreso, el cual alcanzaba los $51.500. En la actualidad su ingreso neto es de $68.300 y la cuota representa el 17% de su ingreso. En el período mencionado, mientras que la cuota se incrementó 51% su ingreso creció sólo 33%."

"Para pensar cómo será la situación de Juana y Roberto en un futuro, podemos considerar el siguiente escenario hipotético: una inflación de 45% en 2019, 25% en 2020 y 15% a partir de 2021. Las consecuencias se ven reflejadas en Gráfico N° 5, el cual muestra que durante los 24 primeros años (hasta la cuota 283) el capital adeudado medido en pesos corrientes crece continuamente debido al efecto de la inflación. Los 6 últimos años se salda la deuda."

"Si analizamos la evolución de las cuotas (Ver Gráfico N° 6), vemos cómo van creciendo de un promedio anual de $9.449 el primer año a $852.266 el último año. Más allá de lo irreal que parece pagar una cuota de $852.266 por un crédito hipotecario, el ejemplo refleja el efecto de una inflación moderada a largo plazo sobre este tipo de créditos."

"Si el salario del tomador del crédito crece al mismo ritmo que la inflación, no se presentarán problemas, ya que cuota siempre representará la misma proporción del salario.

El problema se presenta cuando sucede el escenario de 2018. Cuando la inflación es mayor al porcentaje de aumento salarial, se debe utilizar una parte cada vez mayor del salario para pagar la cuota del crédito UVA."

"Tal como lo expresa el Gráfico N°7, desde el lanzamiento del programa la evolución del coeficiente de variación salarial medido por el INDEC fue similar a la de las UVA hasta agosto de 2018. Desde ese momento las UVA han aumentado 8% más que el índice salarial."

"La acuciante situación que atraviesan quienes tomaron un crédito de estas características los llevó a organizarse con el fin de elevar su reclamo a las autoridades nacionales y provinciales. La respuesta que dio el Presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, ante este reclamo fue que quienes tomaron un crédito hipotecario en UVA (unidad de valor adquisitivo), hicieron "un excelente negocio", porque mientras la cuota les aumentó un 50% en el último año, el valor del inmueble trepó más del 100%; y que por tanto, si salieran a vender sus inmuebles, podrían obtener hasta ganancias."

"Ante este argumento cabe aclarar que, si bien es cierto que el valor de las propiedades- en pesos- se ha incrementado (producto de la devaluación) por encima de lo que se incrementó la cuota; lo cierto es que si los deudores salieran a vender sus propiedades (que en muchos casos se trata de viviendas únicas) difícilmente lograrían concretar la operación en el actual contexto de fuerte caída de las ventas de inmuebles. Aunque no existen datos oficiales sobre ventas de inmuebles, en Rosario la misma cayó un 15% en 2018, en CABA la venta de inmuebles se contrajo un 47,6% entre febrero de 2018 y febrero 2019, en Córdoba un 44% entre enero 2018 y enero 2019."

"Por otro lado como respuesta al reclamo, en la Cámara de Diputados de la Nación se debatieron distintos proyectos presentados por diputados de la oposición, que se unificaron en un dictamen de la comisión de Vivienda, aunque no se ha podido aprobar aún en el Recinto. El dictamen unificado propone el cambio del coeficiente de actualización de las UVA, que hoy es por CER, a CVS (coeficiente de variación salarial) de forma tal de eliminar el desfasaje entre evolución de los ingresos y de la deuda, entre otras cosas."

"Pese a las declaraciones del Gobierno Nacional de estar diseñando alternativas para aliviar la situación de quienes tienen hoy créditos hipotecarios UVA, aún no se ha implementado ninguna medida oficial en este sentido. A nivel provincia de Buenos Aires, la Gobernadora anunció que pondrá topes del 30% de los ingresos para las cuotas de estos créditos otorgados a través del Banco Provincia de Buenos Aires. La diferencia que se genere entre el tope de la cuota y el valor que debería pagar sería absorbida por el Banco Provincia. A la vez, propone la suspensión de las ejecuciones hipotecarias por un año y la condonación de intereses punitorios. Se trata de un universo de 17.500 préstamos otorgados por esta entidad de los cuales, se estima, que entre un 30% y un 40% podrían acogerse a esta medida aunque aún no se conocen los mecanismos mediante los cuales se implementará."

"Si bien estas medidas pueden descomprimir temporalmente la presión sobre los ingresos que tienen los aumentos de las cuotas y del monto adeudado, lo cierto es que lo tomadores de créditos UVA requieren de una solución de largo plazo, que les otorgue certidumbre y previsibilidad, y no un paliativo por de unos meses. La búsqueda de una solución debe contemplar que aproximadamente un 90% de los préstamos fueron otorgados por la banca pública (Banco Nación, Banco Provincia de Buenos Aires y Banco Ciudad). Por tanto, debe tenerse en cuenta que el impacto de las medidas a aplicar no se traduzcan en un desfinanciamiento significativo de la banca pública, motor de desarrollo del país."