DEMOLIENDO EL PROCREAR

El actual gobierno anunció el lanzamiento de un “nuevo” Procrear, un plan de viviendas que durante la gestión del gobierno anterior, permitió que más de 170.000 beneficiarios accedieran a un crédito hipotecario con tasa de interés subsidiada,  y que posibilitaba la compra de un inmueble, como así también la construcción de una vivienda, o bien la ampliación o refacción de la que ya poseía quien solicitaba el crédito. Además, otras 23 mil viviendas se realizaron a través de desarrollos urbanísticos para la construcción de unidades habitacionales en terrenos fiscales.

El Programa de Crédito Argentino tenía además una característica de transparencia indiscutible, por la que nadie pudo ni puede cuestionarlo : los beneficiarios accedían al crédito a través de un sorteo público televisado, y otro gran acierto resultó la relación existente entre los ingresos familiares y la cuota del plan, lo que queda demostrado con el casi nulo nivel de morosidad en el pago de las cuotas, que a lo largo de todo el programa solo llegaba al 0, 2 % de los créditos otorgados.

Dado el indiscutible éxito que arrojan los números del Procrear, y el extraordinario impulso que significó además para la industria de la construcción, son llamativos los cambios que anuncia el actual gobierno.

Los nuevos créditos solo serán otorgados para comprar viviendas nuevas o usadas, quedando entonces eliminada la posibilidad de construcción, ampliación o refacción de viviendas. Más allá de eliminar así una posibilidad de solución habitacional para un importante número de la población, ésta reducción perjudica a la industria de la construcción, fuerte demandante de mano de obra y materiales, para favorecer a un sector marcadamente especulativo como el inmobiliario, que no resulta generador de actividad productiva ni genera un alto número de empleos.

Se eliminan los sorteos,  ya que las adjudicaciones de los créditos se harán ahora por puntaje, y según el criterio de la Secretaría de Vivienda. Esta medida agrega un elemento discrecional y de poca transparencia, ya que ningún solicitante puede tener la garantía que no será excluIdo por alguna decisión arbitraria, y nadie puede descartar que se incurra en favoritismos de tipo personales o políticos al momento de las adjudicaciones.

Según el gobierno, se direccionarán los créditos a los grupos familiares que tengan ingresos mensuales de entre dos y cuatro salarios mínimos, es decir  con ingresos brutos mensuales de entre $13.620 y $27.240, según el valor del SMVM ($6.810) a Junio de éste año.

Y a partir de aquí, de éstos ingresos de hasta $27.240, del valor medio de una propiedad, del monto estimado de la cuota, del sistema adoptado para la financiación, y de los niveles inflacionarios desatados por la gestión Macri, nacen las dudas sobre la viabilidad de los créditos anunciados.

Vamos a los números. Los nuevos créditos ya no tendrán una tasa de interés subsidiada (que era del 2 % anual para las familias de menores ingresos y llegaba hasta el 14%), sino que además, los nuevos créditos hipotecarios serán créditos que se devolverán con capital indexado.

  

Para la devolución del crédito (el monto máximo sería de un millón y medio de pesos), el capital  será indexado desde la primera cuota, por el índice UVI, más una tasa de interés.

El índice UVI surge de la estimación del promedio ponderado del valor del metro cuadrado de construcción en seis ciudades del país tomadas como referencia y la UVI se define como la milésima parte de ese valor. Al 31 de marzo de éste año,  el valor del metro cuadrado se fijó en $14.053, o sea que cálculo inicial del índice UVI dio como resultado 14, 053.

Tres meses después, el Banco Central publica el valor del índice UVI para el 5 de julio de 2016, el que se incrementó más de un 10% en solo tres meses, ya que arroja un resultado de 15,48.-

Si el capital del crédito está indexado, a través del incremento del índice UVI (más del 3% mensual) y proyectando la inflación anual en la que coinciden todas las consultoras afines al gobierno de Cambiemos que establecen un 40,3% de inflación proyectada para el año 2016, los créditos se tornan inviables.

Tomando un salario de $20.000, para un crédito de $1.000.000 a 20 años, y con una cuota que represente el 30% del ingreso, se abonaría una cuota inicial de $6.000, con la que se debería cancelar mes a mes el interés del crédito más el capital indexado.

Pero si ese capital indexado crece al ritmo que muestra el UVI (más del 3% mensual), ese capital inicial de $1.000.000 se indexaría, es decir aumentaría al cabo de un año más de $300.000. Si se pagaron durante ese año 12 cuotas de $6.000, se habrán cancelado capital e intereses por $72.000.

Pero si el capital indexado creció más de $300.000, los números son catastróficos: $1.300.000 (capital indexado) menos $72.000 (cuotas pagadas), al año la deuda original de $1.000.000, subió a $1.228.000  ($1.300.000 menos $72.000), y SIN contar los intereses que se apliquen sobre el saldo.

Es decir que se pagan las cuotas, pero con la indexación siempre se está debiendo más que al principio, ya que la deuda de capital aumenta mes a mes. Y aún con los incrementos del valor de la cuota que se fueran fijando, la indexación del crédito será siempre superior al ritmo de actualización de los ingresos, por lo que la cuota alcanzará para cancelar cada vez menos del capital indexado , o bien la cuota mensual se torna impagable por sus aumentos.

Y cuando el gobierno de Macri plantea que en los nuevos créditos no habrá subsidio sobre la tasa, pero a cambio se otorgaría un subsidio sobre el capital inicial, es decir, que del monto del crédito otorgado se concedería un subsidio de hasta el 30% del capital del préstamo, ese subsidio queda pulverizado por la indexación de solo un año. Y después quedan 19 años más para pagar un capital sujeto a indexación,  además de los intereses. Los números de la economía macrista no cierran. Y estos créditos tampoco.